編者按：近日，長租公寓平臺因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進入調(diào)整期。長租公寓平臺為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權(quán)益？住房租賃市場如何實現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見，《人民樓視》通過走訪行業(yè)一線、采訪專家學者，探尋長租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻策。
租房價格是影響“租房一族”選擇房屋的重要因素之一。
回想起2018年7月北京的漲價潮，家住北京市常營附近的小馮還心有余悸。在這次漲價潮中，他選擇用“搬家”對沖房租的上漲，從中國傳媒大學周圍，向東搬至臨近北京的河北省燕郊鎮(zhèn)。
像小馮這樣受漲價影響向外遷移的租戶不在少數(shù)。近日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》(簡稱《意見稿》)?！兑庖姼濉丰槍ψ夥績r格，提出“地方應(yīng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度”“對于租金上漲過快的，可采取必要措施穩(wěn)定租金水平”等。
租金的過快上漲將會帶來哪些影響？為何《意見稿》會對租金“過快上漲”予以關(guān)注？哪些群體將受益？對此，記者采訪多名行業(yè)專家和機構(gòu)分析者，對上述問題進行探討。
回顧：2018年部分城市房租單月漲幅同比超20%
2018年7月，多個一線城市住房租金曾普遍出現(xiàn)短期過快上漲情況。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過去五年來的較高水平。同期成都房租同比漲幅達31%，而廣州和深圳次之，分別為30.7%和30.5%。
受漲價影響，不少“北漂”不得不向外遷移，重新選擇離日常生活圈較遠的區(qū)域居住。
小馮告訴記者，當時正是和房東談房屋續(xù)簽的時候，房東以周圍房子普遍漲價為由，提出要漲房租。“4千多的房子每月要漲1100元。當時也剛畢業(yè)幾年，看看自己的收入想想還是搬家得了?！?/p>
當前，與房貸、租金等相關(guān)的住房成本支出已成為居民消費的重要組成部分。房租的過快上漲，對居民消費的直接影響不容忽視。
對于此輪“漲價潮”，有業(yè)內(nèi)專家提出，房租大幅上漲將對居民消費產(chǎn)生直接影響。若房租上漲持續(xù)，影響居民物價，將可能出現(xiàn)抑制內(nèi)需的情況。同時，更多中低收入者無法在城市繼續(xù)生活，不僅影響居住的公平性，還會影響一座城市對人才的吸引力、多樣性和競爭力。
一線城市租金上漲是一系列動因相互作用的結(jié)果?！督鹑跁r報》曾指出，租賃市場的供需不平衡，并不只是租賃市場房源供給較少而引起，而是由于供給端和需求端存在結(jié)構(gòu)性矛盾。
據(jù)媒體當時觀察，多家知名長租公寓平臺房源始終充足，即使在短期需求集中爆發(fā)的畢業(yè)季，也未出現(xiàn)售罄現(xiàn)象。在租房過程中，供給端和需求端的信息不透明，導(dǎo)致二者只能借助中介實現(xiàn)交易；租賃人口向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致中心城區(qū)成交量大，房源顯得相對緊張，而郊區(qū)房源充足卻鮮有人問津。
中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的分析報告表示，此現(xiàn)象背后反映出住房租賃市場立法滯后，相關(guān)市場規(guī)欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護。同時，少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。
對于當時租金快速上漲原因，我愛我家原副總裁胡景暉曾公開發(fā)表言論。他表示，為了擴大規(guī)模，各大長租公寓運營商，用高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源。同時，長租公寓行業(yè)通過統(tǒng)一裝修、N+1出租(更換客廳屬性，改裝為可供居住房間)模式，也加劇了租房價格上漲。
專家：克服市場失靈問題 租金調(diào)控以解決中低收入者住房為主
作為解決住房需求的主要途徑，租房同樣是重要的民生問題。此前出現(xiàn)的租金過快上漲現(xiàn)象，受到了政策關(guān)注。
在近日發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》中，針對“租金過快上漲”情況對應(yīng)設(shè)置了相關(guān)措施?！兑庖姼濉分赋?，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
“租金管控的目的是避免租賃市場的短期大幅波動，對于解決居民特別是中低收入者住房問題具有重要意義。”中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示。
在采訪中，多位專家表示，此次意見主要是以解決中低收入者住房問題。
對于此次政策的主要監(jiān)管目標，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，《意見稿》針對的核心對象主要是對已掌握大量租賃房源的企業(yè)?！跋噍^過去業(yè)主直接租賃方式，類似運營長租公寓的租賃企業(yè)對租金上漲的預(yù)期則會更高?！?/p>
況偉大表示，住房租賃市場是解決中低收入者住房問題的主要市場。政府干預(yù)租房價格調(diào)控、保護租客利益，實際上是為解決這部分群眾的住房問題，是克服市場失靈問題。亦是國際通行做法。
記者了解到，穩(wěn)定租房價格、保護租客利益同樣是世界各國關(guān)注的重要問題。世界各國普遍將其視作一項重要的民生保障，根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況和物價水平，制定了相應(yīng)的租金漲幅標準，推行廉租房或福利房等政策。
德國在其《住房租賃法》中明確規(guī)定，通常情況下3年內(nèi)房屋租金上漲不得超過20%；美國加州規(guī)定，其州內(nèi)房屋每年的租金漲幅最高不得超過5%，加上當?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡剩罱K總漲幅不得超過10%；新加坡則通過政府興建的組屋(政府所有權(quán)，公民可以居住99年)，建立起組屋+商品房的二元房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，中低收入公民可通過直接購買或租賃組屋解決住房問題。
西南財經(jīng)大學財稅學院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登表示，租金的管控的目的是避免租賃市場的短期大幅波動，將有利于租賃市場的長期健康發(fā)展?，F(xiàn)實中，不少國家的中央政府或地方政府都對房屋租金的漲幅有著相對較為嚴格的規(guī)定，此類方法都為我們未來相關(guān)法規(guī)的制定提供了一定的借鑒意義。
此外，在加大住房供給方面，《意見稿》提出鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、利用整棟既有房屋用于出租等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。
對此，況偉大表示，多渠道增加租賃住房供給不僅會盤活存量市場，增加供需平衡，而且能夠降低和穩(wěn)定租金和住房價格，可防范住房投機和住房金融風險，有利于建立“房住不炒”長效機制，實現(xiàn)住房市場健康可持續(xù)發(fā)展。
張大偉認為，不論是發(fā)布租賃價格還是調(diào)控租金水平，都對各地政府的調(diào)控能力形成考驗?！罢挥姓嬲莆找欢ǖ淖赓U房源，否則很難干預(yù)租賃價格。此外，從群眾的實際需求考慮，則需要加大對城市核心區(qū)域或居民主要活動區(qū)域的租賃住房供應(yīng)，提升租賃房屋質(zhì)量?！?/p>
