　　相比2018年，2019年的土地出讓金總額和增長(zhǎng)速度都出現(xiàn)下降，分別下降22.7%和6個(gè)百分點(diǎn)。比兩個(gè)線性“下降”更值得關(guān)注的是，土地交易市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)判斷的變化。

　　受政策影響，一二線城市與三四線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化；受供求影響，2019年上半年和下半年的市場(chǎng)出現(xiàn)明顯變化；受穩(wěn)房?jī)r(jià)影響，各大城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)明顯調(diào)整；對(duì)應(yīng)的房企土地投資策略也更加理性與靈活。

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

　　縱觀2019年土地交易市場(chǎng)，一線城市、二線城市、三四線城市出現(xiàn)明顯分化。

　　一線城市土地供需兩旺，土地供需同比走高，攬金總額同比上漲逾一成，成交均價(jià)同比下滑逾一成。北上廣深一線城市土地出讓金總收入均上漲。

　　在中指院《2019年全國(guó)300城市土地收入排行榜TOP50》榜單中，上海、廣州、北京三大一線城市的土地出讓金收入均超過(guò)千億元，分別為1992億元、1702億元、1699億元，分別位于第2位、第4位、第5位。

　　二線城市供求同比小幅上漲，成交均價(jià)增長(zhǎng)近兩成，出讓總金額同比增長(zhǎng)近3成，出讓金總體水平上升，前10城市年度土地出讓金收入均突破千億元。

　　在2019年土地出讓金收入超過(guò)千億元的10大城市中，除北上廣三大一線城市外，其他七大城市中有6大城市均為二線城市，其中杭州以2765億元土地出讓金再次“蟾宮折桂”，武漢也以1766億元的土地出讓金位列第4，天津則以2348萬(wàn)平方米的土地成交面積位于全國(guó)第一。南京、重慶、成都、西安等城市受到不同程度熱捧。

　　三四線城市土地供求量出現(xiàn)下行，均價(jià)及土地出讓金上漲溢價(jià)率同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。其中，寧波作為長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市，不僅以1020億元成績(jī)位列2019年土地出讓金超千億元10大城市之列，還以58%漲幅成為全國(guó)土地出讓金同比增幅最高的城市。不過(guò)，寧波是為數(shù)不多的特例，大多數(shù)三四線城市土地供需出現(xiàn)不同程度下滑，比如金華、嘉興、惠州、肇慶等。

　　此外，2019年上半年和下半年的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)“前高后低”的階段性變化。

　　受上輪周期及春節(jié)期影響，2019年第一季度推出土地較少，此后供應(yīng)量逐漸上漲；二季度開(kāi)始全國(guó)土地市場(chǎng)活躍、供應(yīng)增加；但是三季度以來(lái)供應(yīng)規(guī)模有所下降。同樣，土地溢價(jià)率方面也呈現(xiàn)出前半年高后半年低的現(xiàn)象，流拍率則呈現(xiàn)出前半年低后半年高的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)熱，很多城市已經(jīng)完成年度計(jì)劃或者大部分年度計(jì)劃，因此下半年出現(xiàn)降溫，加上熱點(diǎn)城市下半年調(diào)控政策再次升級(jí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期”。

　　更深層次的變化在于，各類土地供需結(jié)構(gòu)的變化，其中住宅用地供應(yīng)明顯增加是一線城市、二線城市的特征之一。

　　土地出讓金方面，住宅類用地出讓金占比較2018年上漲3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)84%，商辦類用地出讓金占比10%，工業(yè)類和其他類用地出讓金合計(jì)占比6%，較去年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。

　　成交面積方面，各類用地供求結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，工業(yè)用地仍占比近半，住宅類用地成交面積占比40%，較去年同期上漲3個(gè)百分點(diǎn)，其他用地占比和去年基本持平。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，“最近幾年土地市場(chǎng)變化明顯加快，且幅度明顯變小，這與當(dāng)前多變且復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一致?！?/p>

　　房企拿地更加謹(jǐn)慎

　　2019年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一二線與三四線城市分化背后，是房企拿地策略的變化。

　　從城市分布來(lái)看，2018年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)土地投資相對(duì)聚焦在三四線城市，百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市新增土地投資建筑面積占比在60%左右。但伴隨棚改貨幣化安置政策收緊、市場(chǎng)需求逐步疲軟，在三四線城市步入調(diào)整的預(yù)期下，2018年第四季度至2019年年底，百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市的拿地積極性逐漸減弱，投資力度明顯縮減，它們?cè)谌木€城市新增土地投資建筑面積相比2018年前三季度下降10%。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，“2019年土地市場(chǎng)變化反映出房企在土地投資上更加謹(jǐn)慎和靈活，以銷定產(chǎn)，可以看到以前深耕三四線城市的部分龍頭房企也正在調(diào)整策略，逐步撤出三四線城市，回歸一二線城市；另一方面，房企融資環(huán)境趨緊，特別是土地段的規(guī)范和收緊，也影響了房企拿地的沖動(dòng)，總體看來(lái)更加理性與謹(jǐn)慎”。

　　與此同時(shí)，頭部房企合作拿地的權(quán)益占比上升，以高權(quán)益拿地來(lái)提升企業(yè)利潤(rùn)率，合作拿地和并購(gòu)拿地的方式也更加普遍。

　　尤其萬(wàn)科、保利等龍頭房企，更加注重在拿地權(quán)益上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占據(jù)絕對(duì)的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。從諸葛找房提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、旭輝、龍湖等房企權(quán)益比例明顯提升，恒大、碧桂園、世茂等房企權(quán)益占比基本持平。究其背后原因，拿地權(quán)益的上升，要求房企本身有穩(wěn)定強(qiáng)大的現(xiàn)金流能力作為支撐。

　　某房企長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“去年金融管控非常嚴(yán)，本地的銀行基本不增加信貸規(guī)模，收回一筆才會(huì)新貸一筆，所以我們必須用僅有的貸款和融資來(lái)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，加上限購(gòu)政策趨嚴(yán)，周轉(zhuǎn)速度也比以前有所降低，因此資金滾動(dòng)的難度也加大。目前主要還是要提升品質(zhì)，差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，當(dāng)然拿地方式也更加靈活，開(kāi)始嘗試熱點(diǎn)城市尋求一些并購(gòu)合作的土地與項(xiàng)目，降低開(kāi)發(fā)成本，提高利潤(rùn)率?！?/p>