盤和林(中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長)
最近，受到新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)。1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復。
新型冠狀病毒感染的肺炎疫情下各行各業(yè)都受到了影響，全國性的假期延期、工廠停工、物流停運，毫無疑問將會對形成短暫沖擊。而受宏觀經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)行業(yè)供求也將會出現(xiàn)鏈條式波動。
一方面，疫情規(guī)模大小、持續(xù)時長會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生很大影響，這種影響主要來自于宏觀經(jīng)濟的波動。首先，GDP增長速度及增長值會影響居民可支配收入，進而影響居民的當期消費。其次，GDP增長預期會影響居民的收入預期，基于消費平穩(wěn)及未來資金償還的考慮，消費者會進行跨期消費抉擇，延期消費。
另一方面，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于房地產(chǎn)投資、融資、生產(chǎn)、銷售、產(chǎn)品都將會受到不同程度的影響，具體表現(xiàn)為，房地產(chǎn)投資施工的延期、融資環(huán)境、生產(chǎn)、產(chǎn)品市場選擇標準轉(zhuǎn)變等等，這也就意味著今年的“小陽春”甚至是第二季度的銷售業(yè)績都將受到影響。
值得一提的是2003年的非典疫情，同樣作為社會突發(fā)事件，2003年的非典造成了國內(nèi)GDP及房地產(chǎn)行業(yè)短暫性突然性的下滑，2004年疫情結束后又止跌回升。雖然在不同經(jīng)濟規(guī)模體量、不同行業(yè)發(fā)展階段、不同的疫情狀況下，疫情對房地產(chǎn)的沖擊程度與范圍將會有所不同，但是可以肯定的是，社會突發(fā)事件結束后，房地產(chǎn)開發(fā)、投資、施工、銷售等將會重新回升甚至超越以往正常水平。
因此，針對此次疫情突發(fā)事件，我們需要重點關注的問題主要有兩個，除了疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況的影響，另一個就是疫情結束后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
疫情結束前，房地產(chǎn)企業(yè)都應該做好充足準備，轉(zhuǎn)變銷售模式，做好資金狀況預判，與建設工程各承包商做好協(xié)調(diào)溝通，爭取將影響降到最低。同時，需對客戶需求產(chǎn)品結構的變化做出積極的反應和調(diào)整，調(diào)整生產(chǎn)投資計劃以對標市場。
受疫情影響，企業(yè)由于投資、融資、生產(chǎn)、銷售滯后產(chǎn)生的時間成本，會使得一些房企面臨較大的現(xiàn)金流、資金回籠等生產(chǎn)投資壓力，因此，疫情結束后，宏觀收緊的可能性不大。另一方面，疫情結束后，隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)投資將會相繼恢復甚至加速，為緩解資金壓力，產(chǎn)品結構及存貨結構或?qū)l(fā)生重大變化。
接下來的幾個月對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不好熬，因此從投資、融資、消費等供需兩端采取適當?shù)姆潘烧哂欣谡麄€宏觀經(jīng)濟的恢復和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如考慮將銀行利率下降到基準利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，減少企業(yè)資金鏈壓力或者以促銷的方式銷售存貨都有助于刺激消費和投資，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構。促進房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟的恢復。
但是不能排除，疫情結束后壓抑的需求報復性的增長，我們對待房地產(chǎn)的基本態(tài)度仍舊是“房住不炒”，作為人們美好生活的重要組成部分，剛需以及改善型住房這塊可以適當支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范圍內(nèi)，此類合理需求應該予以滿足，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
但是各類加杠桿的投機性需求仍舊需要嚴控。一直以來作為房地產(chǎn)風險的重要來源，杠桿投資、消費、經(jīng)營是房地行業(yè)發(fā)展重大風險來源，給相關行業(yè)及宏觀經(jīng)濟帶來諸多不確定性。隨著疫情結束和市場信心的恢復，找到合理需求與投機性需求的政策調(diào)節(jié)平衡點，是房地產(chǎn)行業(yè)精準調(diào)控和恢復的關鍵。
竊認為，雖然此次疫情不是我們想看到的，但是對房地產(chǎn)行業(yè)而言，有利于倒逼行業(yè)結構性改革和市場需求的調(diào)整，也給了政策階段性調(diào)整過渡期和契機。
