智庫(kù)話題：
根據(jù)媒體報(bào)道的消息顯示，樓市下行的趨勢(shì)已然成了行業(yè)共識(shí)，本想趁著“金九”回籠一筆資金的各大房企，盡管采取了降價(jià)促銷手段，但效果卻是微乎其微，樓市中傳統(tǒng)的黃金九月今年似乎無(wú)金可言。
今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊，各種調(diào)控政策的出臺(tái)，使得各房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步提升，在此背景下，全國(guó)土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)。持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境，宣告了今年樓市的“金九”不再出現(xiàn)，而“銀十”或也將難以出色。
9月份的太原樓市助推加碼，眾多樓盤(pán)紛紛開(kāi)盤(pán)入市，迎來(lái)了一波小高峰，共開(kāi)盤(pán)加推12次，其中7項(xiàng)目為首次面市。9月太原樓市開(kāi)盤(pán)加推次數(shù)與8月持平%，較去年同期下降7.69%。
智庫(kù)專家：
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家軒仔
太原，一向是全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)、風(fēng)向標(biāo)。2019年太原樓市的表現(xiàn)均不如往年，供應(yīng)面積放緩，成交面積下滑，部分房地產(chǎn)商重拾促銷措施，政府出臺(tái)政策保障剛需，樓市天平正逐漸向購(gòu)房者傾斜。
政策“以穩(wěn)為主”市場(chǎng)供求雙降
上半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策“以穩(wěn)為主”。中央明確提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2019年上半年太原出臺(tái)政策主要圍繞人才、人口落戶、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展等方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于橫盤(pán)期，供求量降，價(jià)格結(jié)構(gòu)性漲幅均衡。
在趨穩(wěn)的樓市調(diào)控政策之下，2019年上半年太原商品房市場(chǎng)供應(yīng)面積同比下降30%左右，成交面積和金額同比下降20%—30%，供貨不足影響成交，市場(chǎng)整體客戶轉(zhuǎn)化率相對(duì)去年偏低，首置項(xiàng)目客戶轉(zhuǎn)化率為16%，剛性需求釋放，80—100平米產(chǎn)品供求明顯增加，占比增加7.26%；140平米以上產(chǎn)品去化率同比下降，160-180平米供應(yīng)占比下降5.17%，去化率低。
城市繼續(xù)擴(kuò)容多板塊樓面價(jià)漲土地價(jià)值提升
地價(jià)作為房地產(chǎn)最重要的成本構(gòu)成要素，被普遍認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住?。在上半年太原樓市供求雙降的局面下，地價(jià)卻逆市而上，表現(xiàn)搶眼。
2016年俗稱太原“地王年”，但2019年上半年拍賣土地成交樓面價(jià)于溢價(jià)率遠(yuǎn)高于2016年，達(dá)到歷年來(lái)最高。2019年上半年太原平均樓面地價(jià)2745元/平米，同比上漲24%；溢價(jià)率15%，同比上漲107%。此外，受太原城市擴(kuò)容，多數(shù)板塊樓面價(jià)同比上漲，土地價(jià)值提升。從板塊樓面價(jià)上漲分布及土地成交量來(lái)看，河西開(kāi)發(fā)熱度高于河?xùn)|，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。
各板塊樓面地價(jià)
2019年上半年太原土地供求主力均為城改用地。在2018年底城改叫停，已簽約城改用地于2019年上半年集中釋放與確權(quán)，2019年上半年供應(yīng)建筑面積963萬(wàn)平方米，同比上漲2.9倍，成交建筑面積987萬(wàn)平方米，同比上漲3.4倍，其中供應(yīng)建面城改用地占比約84%，成交建面城改用地占比約76%。城改用地的集中確權(quán)，將加快項(xiàng)目入市節(jié)奏，為二級(jí)市場(chǎng)提供充足的供應(yīng)動(dòng)力。
房?jī)r(jià)增速放緩梯度劃分明顯下半年萬(wàn)柏林成主力供應(yīng)區(qū)
2018年下半年至2019年上半年，太原樓市進(jìn)入橫盤(pán)期，各類型市場(chǎng)均價(jià)增速放緩。其中，住宅市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)定，達(dá)到10000—12000元/平方米，公寓價(jià)格小幅上漲。各區(qū)板塊房?jī)r(jià)梯度劃分明顯，具體表現(xiàn)為：
東中環(huán)以東、西北環(huán)線板塊價(jià)格在10000—12000元/平方米之間，多為首置首改聚集地；
成交均價(jià)在15000元/平方米左右多分布在南中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)西街、龍城大街、長(zhǎng)風(fēng)中心板塊及城郊森林南北板塊；
萬(wàn)元以下的板塊多分布在城市最南、最北邊，開(kāi)發(fā)程度較低的區(qū)域。
2019年上半年共有10個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，下發(fā)預(yù)售量為488萬(wàn)平方米。下半年太原待入市項(xiàng)目約27個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積286萬(wàn)平方米，其中剛需類項(xiàng)目預(yù)計(jì)推貨量158萬(wàn)平方米，中高端102萬(wàn)平方米，高端25萬(wàn)平方米。根據(jù)限購(gòu)后一年市場(chǎng)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年首置首改市場(chǎng)表現(xiàn)向好，中高端及高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率、開(kāi)盤(pán)去化率降低。另從區(qū)域潛在供應(yīng)量來(lái)看，萬(wàn)柏林區(qū)待入市體量最多，已拿地未推量占30%，將是下半年主力供應(yīng)區(qū)。
太原房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于限購(gòu)橫盤(pán)期，從市場(chǎng)看，2019年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端貨量充足，或?qū)⒋碳ば枨罅吭黾?，剛需類產(chǎn)品將是市場(chǎng)成交主力。
