　　今年二季度以來，房地產(chǎn)融資進一步收緊，各種調(diào)控政策的出臺，使得各房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進一步提升，在此背景下，全國土地市場整體呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢。持續(xù)低迷的市場環(huán)境，宣告了今年樓市的“金九”不再出現(xiàn)，而“銀十”或也將難以出色。

　　9月份的太原樓市助推加碼，眾多樓盤紛紛開盤入市，迎來了一波小高峰，共開盤加推12次，其中7項目為首次面市。9月太原樓市開盤加推次數(shù)與8月持平%，較去年同期下降7.69%。

　　智庫專家：

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家軒仔

　　太原，一向是全省房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場、風向標。2019年太原樓市的表現(xiàn)均不如往年，供應面積放緩，成交面積下滑，部分房地產(chǎn)商重拾促銷措施，政府出臺政策保障剛需，樓市天平正逐漸向購房者傾斜。

　　政策“以穩(wěn)為主”市場供求雙降

　　上半年以來，房地產(chǎn)政策“以穩(wěn)為主”。中央明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。2019年上半年太原出臺政策主要圍繞人才、人口落戶、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展等方面。房地產(chǎn)市場處于橫盤期，供求量降，價格結構性漲幅均衡。

　　在趨穩(wěn)的樓市調(diào)控政策之下，2019年上半年太原商品房市場供應面積同比下降30%左右，成交面積和金額同比下降20%—30%，供貨不足影響成交，市場整體客戶轉(zhuǎn)化率相對去年偏低，首置項目客戶轉(zhuǎn)化率為16%，剛性需求釋放，80—100平米產(chǎn)品供求明顯增加，占比增加7.26%；140平米以上產(chǎn)品去化率同比下降，160-180平米供應占比下降5.17%，去化率低。

　　城市繼續(xù)擴容多板塊樓面價漲土地價值提升

　　地價作為房地產(chǎn)最重要的成本構成要素，被普遍認為是房價上漲的“罪魁禍首”。在上半年太原樓市供求雙降的局面下，地價卻逆市而上，表現(xiàn)搶眼。

　　2016年俗稱太原“地王年”，但2019年上半年拍賣土地成交樓面價于溢價率遠高于2016年，達到歷年來最高。2019年上半年太原平均樓面地價2745元/平米，同比上漲24%；溢價率15%，同比上漲107%。此外，受太原城市擴容，多數(shù)板塊樓面價同比上漲，土地價值提升。從板塊樓面價上漲分布及土地成交量來看，河西開發(fā)熱度高于河東，或?qū)⒊蔀槲磥?-2年內(nèi)的熱點區(qū)域。

　　各板塊樓面地價

　　2019年上半年太原土地供求主力均為城改用地。在2018年底城改叫停，已簽約城改用地于2019年上半年集中釋放與確權，2019年上半年供應建筑面積963萬平方米，同比上漲2.9倍，成交建筑面積987萬平方米，同比上漲3.4倍，其中供應建面城改用地占比約84%，成交建面城改用地占比約76%。城改用地的集中確權，將加快項目入市節(jié)奏，為二級市場提供充足的供應動力。

　　房價增速放緩梯度劃分明顯下半年萬柏林成主力供應區(qū)

　　2018年下半年至2019年上半年，太原樓市進入橫盤期，各類型市場均價增速放緩。其中，住宅市場均價穩(wěn)定，達到10000—12000元/平方米，公寓價格小幅上漲。各區(qū)板塊房價梯度劃分明顯，具體表現(xiàn)為：

　　東中環(huán)以東、西北環(huán)線板塊價格在10000—12000元/平方米之間，多為首置首改聚集地；

　　成交均價在15000元/平方米左右多分布在南中環(huán)、長風西街、龍城大街、長風中心板塊及城郊森林南北板塊；

　　萬元以下的板塊多分布在城市最南、最北邊，開發(fā)程度較低的區(qū)域。

　　2019年上半年共有10個新項目開盤，下發(fā)預售量為488萬平方米。下半年太原待入市項目約27個，預計供應面積286萬平方米，其中剛需類項目預計推貨量158萬平方米，中高端102萬平方米，高端25萬平方米。根據(jù)限購后一年市場情況來看，預計下半年首置首改市場表現(xiàn)向好，中高端及高端市場轉(zhuǎn)化率、開盤去化率降低。另從區(qū)域潛在供應量來看，萬柏林區(qū)待入市體量最多，已拿地未推量占30%，將是下半年主力供應區(qū)。

　　太原房地產(chǎn)市場仍處于限購橫盤期，從市場看，2019年下半年房地產(chǎn)市場供應端貨量充足，或?qū)⒋碳ば枨罅吭黾?，剛需類產(chǎn)品將是市場成交主力。

（責編：楊斌）