"一平方米需要繳納90元，這個(gè)住宅專項(xiàng)維修資金究竟是干什么用的？"這兩天，正在辦理房產(chǎn)手續(xù)的市民閆先生對(duì)需要交存的10620元住宅專項(xiàng)維修資金犯了嘀咕。像閆先生這樣犯嘀咕的購房者不在少數(shù)，記者了解到，目前全市范圍內(nèi)歸集的住宅專項(xiàng)維修資金規(guī)模已達(dá)五六十億元。然而，住宅專項(xiàng)維修資金的使用率卻不高，大量資金沉睡在銀行專有賬戶中。業(yè)內(nèi)人士介紹，這筆錢的使用難在"兩個(gè)三分之二"，即住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，就是這個(gè)硬指標(biāo)，把很多小區(qū)擋在了門外?，F(xiàn)在，好消息來了，《中華人民共和國民法典》將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金難度進(jìn)行了降低，只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。也就是說，原來的"兩個(gè)三分之二"變成了"兩個(gè)二分之一"，沉睡的維修資金即將醒來。
什么是住宅維修資金
住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。維修資金基本都是在購房時(shí)繳納，專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)為：高層(含帶電梯的多層)90元每平方米、多層(含別墅)50元每平方米。目前我市的維修資金存量約五六十億元。
“按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。供應(yīng)設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施等。維修資金設(shè)專戶，并以房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。”太原市房屋專項(xiàng)維修資金管理中心鄭培軍稱，“我市的維修資金是從2002年開始?xì)w集的，每年10個(gè)億元左右，使用率不算太低，能達(dá)到7%到8%。只要符合條件的小區(qū)，通過正常程序申請(qǐng)都可以使用。”房屋維修資金就是房子的養(yǎng)老金，跟著房子走。如果房屋交易，公共維修基金就跟隨房屋自動(dòng)轉(zhuǎn)移。如果房屋拆遷、滅失，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金將返還業(yè)主。
“兩個(gè)三分之二”成攔路虎
盡管符合程序就可以使用維修資金，但是采訪中，仍有不少市民表示維修資金使用難。究竟難在哪兒？鄭培軍稱，“兩個(gè)三分之二”是堵住申請(qǐng)通道的關(guān)鍵。按照《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，如果小區(qū)需要使用維修資金，第一步是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，如果沒有物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。第二步是住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。第三步物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。第四步物業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料到房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)列支。之后由房地產(chǎn)主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅維修資金的通知，銀行將所需資金劃轉(zhuǎn)到維修單位。這其中，最難的部分就是“兩個(gè)三分之二”。“‘兩個(gè)三分之二’的指標(biāo)操作起來比較困難：有的業(yè)主積極性不高，認(rèn)為事不關(guān)己不愿簽字，有的業(yè)主不在當(dāng)?shù)鼐幼?，難以書面簽字?！备櫦覉@小區(qū)的業(yè)主陳先生表示，他們使用維修資金維修小區(qū)電梯時(shí)，當(dāng)時(shí)就卡在“三分之二”上。漪汾街一大型小區(qū)的物管人員告訴記者：“如果是幾幢樓的小區(qū)要收集三分之二業(yè)主同意還比較容易,畢竟戶數(shù)比較少。但如果是大小區(qū)，要征得這‘兩個(gè)三分之二’的同意非常難。”
"兩個(gè)二分之一"破解難題
如今這兩個(gè)“三分之二”的難題馬上就可以破解，最新通過的《中華人民共和國民法典》中將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的難度進(jìn)行了降低，只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。也就是說，業(yè)主投票權(quán)包括業(yè)主戶數(shù)和面積數(shù)，比如一個(gè)小區(qū)有900戶業(yè)主，建筑總面積為90000平方米，使用維修資金需要有600戶以上業(yè)主及60000平方米以上參與表決，參與表決的600人中過半數(shù)同意，也就是最低只要有業(yè)主300戶以上及30000平方米以上就可以了，很明顯降低了門檻。
對(duì)于公共維修資金使用，《民法典》還增加了一條規(guī)定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金?！贝送?，按照規(guī)定，這筆維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造，而且維修資金的籌集、使用情況也應(yīng)當(dāng)公布。對(duì)此，省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此前的規(guī)定要求較高，實(shí)踐中操作難度較大，給居民的日常生活帶來很大的不便?！睹穹ǖ洹穼⑦@一事項(xiàng)的表決要求降至面積和人數(shù)的“半數(shù)”，有利于喚醒公共維修資金，讓其真正為民服務(wù)。
