受新冠肺炎疫情影響，全國房地產(chǎn)市場2020年一季度成交量明顯縮水，3月成交量雖有所回暖，但仍不及去年同期。山西晚報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，太原樓市不僅住宅銷售業(yè)績不佳，投資類產(chǎn)品更是熱度不再。
A 商品住宅成交下降明顯
一季度，太原住宅供求市場同比下降明顯，與2019年8月開始爆發(fā)供求小高峰之后的幾個月相比，太原商品房市場表現(xiàn)可謂非常慘淡?！皵?shù)據(jù)顯示，3月線下售樓部復(fù)工，成交相較于1、2月大幅上漲。雖然從3月份看，市場有回暖跡象。但一季度供求比為0.8，明顯的市場供應(yīng)不足、成交受限，供求市場主要以去化舊有庫存為主。”朗潤智業(yè)分析人士表示。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，太原已推未售的房源體量是489.23萬平方米，根據(jù)市場近6個月的去化速度，去化周期為7.69個月，同比增長1.56個月。
朗潤智業(yè)分析，從成交板塊圖來看，南北城成交分化明顯，南城市場火熱。比如晉陽湖、南中環(huán)及龍城大街板塊相對量價齊高，成交額占據(jù)了太原市總成交量的頭三把交椅。去年三四季度，太原樓市供貨迎來小高峰，市場庫存量明顯減少，今年一季度，庫存積壓，去化周期拉長。
山西晚報記者了解到，目前市場庫存主要以住宅為主，小店區(qū)、萬柏林區(qū)貨量相對最為充足。因此，這兩個區(qū)域的成交量占到全市成交量的頭兩名。山西晚報記者走訪上述兩區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，目前在售的項目多為改善住宅，例如，小店區(qū)融創(chuàng)中心、保利東郡等項目的帶動，區(qū)域成交面積達(dá)到21.63萬平方米。商品住宅供求量大幅下降的同時，太原成交均價也下探至近兩年的低點，尤其是尖草坪區(qū)的價格跌到兩年前的水平。但尖草坪區(qū)以價換量的結(jié)果較為可觀，成交量為六城區(qū)排名第三位。
在市場遭遇滑鐵盧期間，也有不少房企有強勁的表現(xiàn)。例如，在這段時間內(nèi)，房企讓利的銷售政策效果明顯，基本上品牌房企壟斷了太原銷售量的前十名。比如恒大75折優(yōu)惠、低門檻鎖房、超值特價房，以及高傭金的全民經(jīng)紀(jì)人等方式，都促進(jìn)了成交，最終恒大的成交量位于太原市一眾開發(fā)商之首。清徐萬科如園開盤，憑借其是清徐首個品牌精裝項目，深得購房者心，也有不錯的銷售業(yè)績。
朗潤智業(yè)一季度的數(shù)據(jù)顯示，前三個月，太原商品住宅供應(yīng)量為70.33萬平方米，同比下降49%，環(huán)比下降71%；成交量87.31%，同比下降31%，環(huán)比下降62%，成交均價為11167元/平方米，同比下降14%，環(huán)比下降5%。
B商辦投資熱度明顯降低
一季度，太原的公寓市場熱度驟降。各項目推貨頻次降低，市場處于明顯供小于求的狀態(tài)。公寓產(chǎn)品成交主力集中在總價70萬元以下的小面積、低總價產(chǎn)品。
朗潤智業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，太原公寓、寫字樓等商業(yè)的供求量同比下降幅度均較為顯著，供應(yīng)約1.84萬平方米，同比下降84%，成交約3.95萬平方米，同比下降45%，成交均價11451元/平方米，同比下降11%，降幅相對較小。“市場供求比是0.47，這說明供應(yīng)明顯小于需求。這主要是由于受特殊情況的持續(xù)性影響，各項目線下營銷活動受限，新增供應(yīng)量較少，市場以去庫存為主，其余在售產(chǎn)品投資價值不足，所以客戶熱情明顯下降。
一直以來，太原的公寓市場不溫不火，隨著這段時間去化減緩，目前已推未售庫存量持續(xù)上漲，截至3月，去化周期已經(jīng)延長至23.5個月。這一數(shù)據(jù)說明，太原的公寓市場表現(xiàn)疲軟。
山西晚報記者查閱了2018年1—11月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年太原公寓市場去化周期較為穩(wěn)定，基本維持在3—4個月，自2018年12月起，太原公寓市場庫存量持續(xù)處于30萬平方米以上；2019年公寓市場庫存量及去化周期波動式上漲，11月庫存量達(dá)到歷史最高值，去化周期已經(jīng)被拉長至18個月。今年一季度以來，這一周期繼續(xù)拉長，到3月份時創(chuàng)歷史新高。
一般來說，供應(yīng)產(chǎn)權(quán)年限是40年，價格應(yīng)該比同等地段、同等檔次住宅便宜，但在同樣市場上，雖然公寓銷售疲軟，但價格卻很貴。一位品牌房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前公寓大多為loft、平層小公寓，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。同時，近兩年太原租金回報率很低，小公寓月租金僅千余元，租金漲幅低讓不少購房者望而卻步。公寓賣不動主要是供銷倒掛。
上述業(yè)內(nèi)人士透露，目前，市面上不少品牌開發(fā)商的公寓產(chǎn)品價格高，拔高了市場的預(yù)期，再加上價格監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致公寓價格不降反升，公寓的建安成本和渠道費也在增加，價格自然降不下來。
為了增強項目的投資屬性，不少項目紛紛引入“返租模式”。
山西晚報記者從市場上了解到，目前公寓的返租模式分為兩類，一類是包租、分成，還有保底、超額分紅。例如，包租約定3年為一個合作周期，從第4年開始包租價格在原有基礎(chǔ)上上漲15%，這期間購買者可轉(zhuǎn)售房產(chǎn)；分成則是運營機構(gòu)負(fù)責(zé)運營，可做酒店，交房前半年商定價格，之后在賣價刨去固定運營成本基礎(chǔ)上五五分成；保底是簽訂較長的合作周期，例如十年，每年為客戶提供保底租金；超額分紅，則是運營機構(gòu)營收超額部分與購房者實現(xiàn)分紅。
“例如有的項目引入途家、橡樹國際公寓等不動產(chǎn)運營管理機構(gòu)，提升項目的投資回報率，這樣在創(chuàng)造溢價的同時增加項目的銷售速度，縮短庫存消化時間?！崩蕽欀菢I(yè)負(fù)責(zé)人分析。
除了公寓，寫字樓銷售更加低迷，一季度沒有新入市房源，市場零供應(yīng)，需求則更是大幅回落。
從2014年開始，太原寫字樓供應(yīng)市場便開始呈下降趨勢，成交量波動上漲，但市場價格倒掛，促進(jìn)去化。今年一季度以來，太原無新增供應(yīng)，成交0.81萬平方米，同比下降62%，成交均價9757元/平方米，同比下降22%，主力成交項目是當(dāng)代廣場、萬達(dá)中心、華宇百花谷。太原寫字樓區(qū)域分化明顯，集中在南城，長風(fēng)商務(wù)區(qū)、晉陽商圈及汾河兩岸。
C政策基調(diào)延后需求釋放
目前，全國多個城市紛紛出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持政策，但未針對限購、限貸等做根本性的調(diào)整。目前看來，監(jiān)管層仍然延續(xù)著“房住不炒”的主基調(diào)。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，如果樓市持續(xù)低迷，下半年政策可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
朗潤智業(yè)人士分析，從太原市歷年分季度的土地供應(yīng)情況來看，當(dāng)季度供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交的情況下，次季度會形成一個成交小高峰，同時，隨著政府供地節(jié)奏逐步恢復(fù)正常，二季度的供應(yīng)也將大于一季度的供應(yīng)，雙重因素疊加的情況下，二季度的土地成交量將有所保障。已簽約未供地的城中村或?qū)⒓铀俟?yīng)。
從2020年城中村改造控規(guī)、城改大盤項目預(yù)計拿地量，以及一季度土地供應(yīng)量來看，今年太原土地市場預(yù)計供應(yīng)量約2246萬平方米。土地市場供應(yīng)充足。其中，城改大盤項目已拿地量基本開發(fā)完成，預(yù)計2020年拿地量約332萬平方米；城改控規(guī)大量公示，建筑面積約1617萬平方米，預(yù)計2020年入市，為二級市場補充供應(yīng)。今年一季度成交量同比降幅38%，2月份受特殊情況影響最嚴(yán)重，僅成交14萬平方米。同比降幅47%，市場需求被迫中斷釋放。從客戶調(diào)研情況來看，近四成客戶選擇暫緩購房計劃，預(yù)計三四季度需求將爆發(fā)?！∫咔檫^后，購房者的思維也將發(fā)生變化，由傳統(tǒng)買房子的購房者，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I生活方式。購房者在產(chǎn)品選擇中更注重細(xì)節(jié)，隨著消費需求的升級，全面進(jìn)入精神主導(dǎo)的品質(zhì)時代，更人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)，更能體現(xiàn)社群文化的體驗場景，將是符合客戶需求的生活方式。疫情影響在一定程度上推動了產(chǎn)品升級，客戶對個人體驗以及健康生活方式關(guān)注度攀升居住空間健康訴求，智能化社區(qū)配套將成為產(chǎn)品的重要發(fā)力點。
