市民劉女士最近看上一套二手房，簽訂合同時(shí)，她在“山西省存量房買(mǎi)賣(mài)合同”上看到一項(xiàng)關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定。劉女士很納悶，什么是“居住權(quán)”？這樣的房子還能買(mǎi)嗎？對(duì)此，太原市房地產(chǎn)交易大廳的工作人員表示，二手房交易，不僅需要看是否存在抵押、是否存在租賃，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在“居住權(quán)”，房產(chǎn)交易就不是那么簡(jiǎn)單了。
“居住權(quán)”是指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。它和“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)”之間存在一定的法律空隙，在《民法典》頒布前，消費(fèi)者在房屋交易、贈(zèng)與等環(huán)節(jié)中，因?yàn)樗袡?quán)益和居住事實(shí)的矛盾，導(dǎo)致相關(guān)糾紛。今年1月1日正式實(shí)施的《民法典》明確了“居住權(quán)”?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定：“‘居住權(quán)’人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。”第三百六十七條規(guī)定：設(shè)立‘居住權(quán)’，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同?！幼?quán)’合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權(quán)期限；解決爭(zhēng)議的方法。第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立‘居住權(quán)’的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記?！幼?quán)’自登記時(shí)設(shè)立?！?/p>
法律界人士郭濤表示，“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立“居住權(quán)”的住宅不得出租，“居住權(quán)”期間屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，“居住權(quán)”消滅。這相當(dāng)于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”?！熬幼?quán)”只能保障居住，不能繼承轉(zhuǎn)讓。即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒(méi)有房產(chǎn)證，也可長(zhǎng)時(shí)間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無(wú)法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人?！熬幼?quán)”的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。
比如，老父親為兒子購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，所有權(quán)證上登記的是兒子的名字，并與兒子協(xié)商，為老伴辦理了此處房產(chǎn)的“終生居住權(quán)”登記手續(xù)。那么，在老伴去世之前，兒子未征得老伴同意，即使持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)也不可以交易，不可以出租，也無(wú)權(quán)將人趕走。當(dāng)然，老伴只能居住，沒(méi)有資格轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)。
“居住權(quán)”作為新明確的權(quán)利，是法律對(duì)房屋居住人權(quán)利的保護(hù)。它與我們的生活息息相關(guān)，并將會(huì)成為影響房產(chǎn)交易中的關(guān)鍵要素。記者在“山西省存量房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本”中看到，第一章第二條第五款已經(jīng)對(duì)“居住權(quán)”有所明確，其中提到，“出賣(mài)人保證該房屋未設(shè)立‘居住權(quán)’”“該房屋在本合同生效之前已設(shè)立‘居住權(quán)’，買(mǎi)賣(mài)雙方約定為……”可見(jiàn)，“居住權(quán)”成為交易環(huán)節(jié)中一個(gè)重要的存在，該權(quán)利設(shè)立后，在房產(chǎn)交易中，消費(fèi)者便能預(yù)判更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。
